Заём 150 млн ₽
под залог 32 участков ИЖС.
Финансирование строительства коттеджного посёлка под Новосибирском. Земля выведена, ТУ получены, проектная документация готова — остаётся 24-месячный строительный цикл. Доходность инвестора — фиксированные 25% годовых. Возврат — поэтапно, с каждой реализованной продажи.
Условия
Заём с обеспечением,
не доля в бизнесе.
Это не венчур и не инвестиция в идею. Земля уже в собственности, документы оформлены, рынок понятен. Инвестор предоставляет финансирование строительного цикла под залог конкретного актива и получает фиксированную доходность.
Обеспечение регистрируется в Росреестре до перечисления первого транша. Если что-то пошло не так — у инвестора в залоге земельный массив с подведёнными коммуникациями и готовой проектной документацией.
Покупка проекта целиком
Покупателю нужен свой стройотдел, операционная команда, понимание региона. Это сделка для отраслевого игрока.
Доходный долговой инструмент
Понятная фикс-доходность, обеспечение, прозрачная отчётность. Без операционной нагрузки. Управляет проектом действующая группа компаний.
Обеспечение
Что именно идёт в залог.
Не «доля в ООО», а конкретный земельный массив с зарегистрированным правом собственности и подведёнными коммуникациями. Все документы готовы — передаются в data room после NDA.
| Земельный массив | 3,42 га — 32 участка от 6 до 15 соток. Категория земли населённых пунктов · ИЖС. Выписки ЕГРН на каждый участок. |
|---|---|
| Электроснабжение | 150 кВт — технические условия получены, возможность увеличения мощности по согласованию с сетевой организацией. |
| Газоснабжение | Газопровод среднего давления по границе участка. Договор с подрядчиком на типовое подключение домохозяйств. |
| Проектная документация | Утверждённый генплан, схема разбивки, инженерные коммуникации, проект внутрипосёлковых дорог. |
| Локация | Новосибирская область, Станционный сельсовет, с. Новокаменка. До центра Новосибирска — 20 минут. Асфальт до въезда — 2 км. |
| Юридическая чистота | Заёмщик — ООО без долгов, обязательств и судебных производств. Полный корпоративный аудит передаётся в data room. |
Расчёт
Откуда возврат —
и как он распределён во времени.
Возврат идёт из выручки от продажи готовых домов. Прогнозная валовая выручка проекта — 240 млн ₽ за 32 объекта по средней цене 7,5 млн. Из этой выручки в первую очередь гасятся тело займа и накопленные проценты — инвестор обслуживается до распределения прибыли.
| Сумма займа | 150 000 000 ₽ |
|---|---|
| Ставка | 25% годовых · простые проценты |
| Срок (максимум) | 24 месяца |
| Прогн. валовая выручка проекта | 240 000 000 ₽ |
| Накопленные проценты за 24 мес | +75 000 000 ₽ |
| К возврату инвестору | 225 000 000 ₽ |
При досрочной реализации сумма процентов рассчитывается пропорционально периоду пользования. Возможны промежуточные выплаты процентов по согласованию.
Защита
Шесть уровней защиты капитала.
Каждый из шести механизмов работает независимо. Если хоть один из них сработает в кризисной ситуации, инвестор возвращает капитал.
Залог в Росреестре
Обременение регистрируется на все 32 участка до перечисления первого транша.
Независимая оценка
Отчёт об оценке рыночной стоимости залога передаётся в data room после NDA.
Чистое юрлицо
ООО без долгов и судебных производств. Корпоративный аудит — в data room.
Эскроу-счёт
Деньги расходуются траншами под подтверждённые этапы строительства.
Прозрачная отчётность
Ежеквартальный отчёт: остаток тела, начисленные проценты, статус продаж.
Личное поручительство
Дополнительно — поручительство ключевых партнёров группы. Уточняется индивидуально.
Сделка
От первого контакта
до перечисления — 30–45 дней.
Стандартный процесс M&A-сделки с обеспечением. Сроки ориентировочные — зависят от скорости Due Diligence со стороны инвестора и регистрационных действий в Росреестре.
Подписание соглашения о конфиденциальности. Передача инвестиционного меморандума с финансовой моделью, документами на землю и отчётом по оценке залога.
Юридическая, финансовая и техническая проверка силами инвестора или его консультантов. Передача документов в data room.
Договор займа, договор залога земли, договор поручительства. Согласование графика выборки траншей и условий поэтапного возврата.
Нотариальное удостоверение договоров. Регистрация обременения на 32 участка в Росреестре.
Перечисление средств на эскроу-счёт. Высвобождение первого транша под подтверждённый этап строительства.
С каждой реализованной продажи дома — возврат части тела и накопленных процентов. Прозрачная ежеквартальная отчётность для инвестора.
Команда
Кто управляет проектом.
«Гранат» — это не первый проект и не самостоятельная команда. За проектом стоит действующая группа компаний с пятью операционными направлениями в строительной отрасли. Полный профиль группы, бенефициары и юридическая структура раскрываются после подписания NDA.
| Опыт в отрасли | 15+ лет в строительстве и недвижимости. |
|---|---|
| Операционные бизнесы | Производство строительного оборудования, строймонтаж, частное домостроение, краткосрочная аренда коттеджей, отделочные работы. |
| Подготовка КП «Гранат» | 18+ месяцев — от приобретения земельного массива до получения ТУ и утверждённой проектной документации. |
| Управляющий партнёр | Тимофей Кулик — прямой контакт по сделке. Раскрытие полной структуры собственников и партнёров — после NDA. |
Вопросы
Что обычно спрашивают.
Если в списке не нашлось вашего вопроса — напишите Тимофею напрямую. Это закрытое предложение и большинство деталей раскрывается индивидуально.
Что если рынок не вытянет 240 млн валовой выручки?
Инвестор получает фиксированную доходность независимо от темпа продаж. Если стройка идёт медленнее плана — срок займа автоматически продлевается до фактической реализации, проценты продолжают начисляться. Если ситуация ухудшилась критически — обеспечение покрывает тело займа за счёт реализации залога через судебную процедуру.
Почему 25%, а не банковская ипотека под 16-18%?
Банк не даст финансирование на этой стадии — нет разрешения на строительство домов и нет покупателей. Этот заём — мост между готовой подготовкой площадки и стадией, когда банковское финансирование уже работает по эскроу-механизму с готовыми ДДУ. Премия 7-9 пп к банковскому риску — компенсация за этап до выхода в нормативный режим.
Можно ли войти не на 150 млн, а на меньшую сумму?
Да, рассматривается синдицированное финансирование — несколько инвесторов в одной сделке, минимальный чек участника — от 30 млн ₽. Залог в этом случае распределяется пропорционально между участниками синдиката.
Каков порядок реализации залога при дефолте?
Стандартный судебный — обращение взыскания через суд, реализация на торгах. По текущим рыночным оценкам залогового имущества покрытие тела займа обеспечено даже при дисконте торгов 40-50%. Конкретные условия залога и сценарии раскрытия — в проекте договора, передаётся после NDA.
Кто несёт строительные риски — инвестор или группа?
Инвестор не входит в управление и не отвечает за результат строительства. Все риски стройки — превышение бюджета, срыв сроков, дефекты — на стороне группы. Эскроу-механизм с подтверждением этапов гарантирует, что деньги расходуются строго на стройку, а не на сторонние нужды.
Откуда деньги на возврат — только от продаж домов?
Да, основной источник — выручка от продажи 32 готовых домов по средней цене 7,5 млн. При этом обеспечение в виде земельного массива даёт второй контур защиты — даже при провале розничных продаж земля с готовыми ТУ и проектной документацией ликвидна и может быть реализована как актив другому застройщику.